今日も名古屋は溢れんばかりの陽光に輝いた一日です。
最低11度、最高21度で、外を歩いていると暑ささえ感じられます。
朝の食事の後で、妻が郵便局とイオンへ行き、しばらくして帰ってきたのと、入れ替わりに、私は銀行へ行って、妻の老父母の代理で、固定資産税・都市計画税を払ってきました。
その金額を見てびっくりです。
二つ合わせて１桁万円でしたが、先日払った我が家は２桁万円で半額に近い金額でした。
同じ名古屋市内で、こんなにも差があるのは驚きですが、一体違いは何だろうと考えてしまいました。
確かに義父の住んでいるマンションは築40年以上も経つので、資産価値はかなり下がっています。
義父が一度不動産屋に尋ねた時には、５００万円で引き取ると言われたそうですから推して知るべしです。
私の住んでいるマンションが築25年ですから、あと15年以上経ったら、同じように固定資産税・都市計画税が下がるのでしょうか。
お上が決めている固定資産税・都市計画税の基礎となる固定資産税評価額の出し方がくせ者です。
評価額は「固定資産税評価基準」に基づき、市町村長または都道府県知事が価格を決定します。
区分所有の分譲マンションの場合は、土地に関してはマンションの敷地全体、建物は建物全体の固定資産税評価額に、区分の専有面積に応じた持分割合を乗じて算出します。
木造の建物だと約30年、鉄筋コンクリート製のマンションだと約50年で、ほぼ資産価値はゼロになる為、「建物にかかる」固定資産税はゼロ、と言う事になります。
ただし、建物の築年数が５０年経っても、１００年経っても固定資産税評価額は新築時の２０％までしか下がりません。
理由は税金徴収のためです。
一方土地の方は、基本的に土地の固定資産税評価額は公示価格（毎年３月末に国土交通省から発表される土地の基準価格）や都道府県地価調査価格（毎年７月に各都道府県が調査する地価の標準価格）、不動産鑑定士による評価を参考に、これらの７割程度の価格に決まります。
土地の場合は、建物と違い減価償却されるものではないので、様々な要素が絡み合い、見直しする毎に上下したりします。
尚、評価額の見直しは3年置き（評価替え）に行われていますが、土地の大幅な下落などがあった場合には、前回の評価額を基準に、一定金額の引き下げなども例外的に行われています。
土地にかかる固定資産税に関しては、200平方メートルまでの部分は1/6、それを超える部分は1/3に軽減されます。
しかし、これは「住宅用地」として登記簿に記録されている土地の場合のみの特例ですので、建物が建っていない土地の固定資産税はかなり高くなります。
建物にかかる固定資産税は、減価償却されますので、3年毎の課税標準額見直しの度に安くなっていく事になります。
ただし、その方法は、対象となる家屋を、現在の建築物価により再建築したものとしてかかる費用（再建築価格）を算出し、これに年数を経過したことによる資産価値の減少（経年減点補正率）をかけて計算します。
現在の建築価格が、建築当時と比べて上昇率が激しい場合、経年減点補正率をかけて数値が前回の評価替え年度の評価額を上回った場合、前回の評価額に据え置くこととなります。
このように、家屋の固定資産税は必ずしも年々下がるわけではありません。
同じ購入価格で、土地の評価額に大きな差がないエリアにある物件の場合、マンションのほうが木造一戸建てよりも固定資産税は高い傾向にあります。
これは、固定資産税は一般的には土地よりも建物のほうに多くかかるためです。
マンションは、敷地面積を住戸数で割った分が所有区分となり、購入価格のうち建物の占める割合が大きくなります。
マンションに住む者として、一戸建てよりも集合住宅であるマンションの方が税金が高くなるのは納得いかないところです。
この設備によって建物の固定資産税評価額が変わるというところが、限りなくグレーであるように思われます。
外壁がタイルであれば固定資産税が上がり、エレベーターや機械式駐車場があるとさらに上がった結果、固定資産税が倍近くになるということが、理屈にかなっているのか納得できないところがあります。
土地が狭いからわざわざ高いお金をかけて機械式駐車場をつくるのであって、これは贅沢に類することなのか、狭い土地の有効利用のために上へ軒を積んで、致し方なく作るのも維持するのもお金のかかるエレベーターを使っているのであって、むしろ税金を減免すべきではないかと考えます。
何かしら理不尽な税制になっているのではないかと、疑いの念が消えません。
マンションを買った当時は、できるだけ住みやすいマンションをと考えていましたが、今となっては失敗だったかなと反省しています。
年金生活で今のまま高い固定資産税・都市計画税を払い続けられるか分かりません。
義父夫婦が亡くなったら、我が家を売り払ってそちらへ引っ越そうかと考えています。
